COMO EVITAR UNA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA

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No hay duda de que, lo que venimos llamando burbuja inmobiliaria, es decir, el aumento exagerado e incontrolado de los precios de las viviendas, contribuyó de modo importante al agravamiento de la crisis económica que padecemos en España desde el año 2008, y de la que parece que estamos saliendo aunque sea todavía bastante tímidamente.

A estas alturas, todos sabemos ya cómo se gestó la citada burbuja económica, basada en la concesión de préstamos hipotecarios de los Bancos y Cajas a los clientes, inflados fraudulentamente en cuanto a la valoración de los inmuebles y el importe del préstamo, favoreciendo con su actitud el crecimiento ilimitado del mercado y de los precios, de un modo vertiginoso, todo lo cual, propiciaba un aumento de los negocios financieros inmobiliarios, realmente atractivo y substancioso.

Pero la dicha burbuja explotó, se desinfló, e hizo que al explotar violentamente, los prestatarios no pudieran continuar pagando sus deudas por falta de trabajo y de ingresos, haciendo tambalear peligrosamente la solvencia de gran parte de la Banca y de las Cajas de Ahorros españolas, que se habían arriesgado temerariamente y codiciosamente a conceder innumerables préstamos, asegurando grandes negocios, en la confianza de que aquella situación no acabaría nunca.

Loa Bancos y la Cajas, apoyados en la legislación hipotecaria todavía vigente, parecía que tenían asegurado el cobro de los préstamos, mediante no una, sino tres clases de garantía:

1. el embargo de la vivienda, en el caso de no poder pagar la totalidad del préstamo más los intereses.
2. la posesión de bienes actuales y futuros con los que está obligado el prestatario a responder indefinidamente según establece la Ley
3. la responsabilidad de uno o varios avalistas, que, con sus bienes respondan igualmente en caso de impago del préstamo por el deudor.

¿Acaso no parece abusiva tanta garantía exigible cuando debería ser suficiente para que el préstamo fuera verdaderamente hipotecario, la entrega del bien hipotecado, teniendo necesariamente en cuenta la cuantía del impago, de modo que el deudor no pierda la posesión de la vivienda más que en la proporción de su deuda? Con otras palabras, nunca debería suceder que dejando de pagar un 10 % del préstamo por ejemplo, el prestatario se pudiera quedar sin vivienda, como ha sucedido en más de un caso, sino que se pusiera a la venta o en subasta, para que la entidad financiera se resarciera exclusivamente de la cantidad adeudada.

En consecuencia, pienso y afirmo que es preciso reformar la vigente Ley Hipotecaria reduciendo sus exigencias a la garantía única y excluyente del bien hipotecado, sin necesidad de avalistas ni de que el deudor deba responder con sus bienes actuales y futuros. Solo así, se podrá evitar una segunda o nuevas burbujas inmobiliarias en el futuro.

Roberto Grao Gracia 

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